新华财经上海1月17日电 如果你去过开市客（Costco）或山姆超市（Sam's Club）这类的仓储式商场，或许就会对高标准仓储物流设备（简称“高标仓”）有直观感受——它们的外观结构与内部建造和高标仓高度相似，高耸的空间里布满货架，承载着各类货物的存储与周转功能。
作为现代物流体系的核心基础设施，高标仓并非普通仓库的简单升级，而是必须同时满足国家规范与国际市场硬性指标的专业化仓储设施，其层高、承重、道口数量及硬件服务等均有严格标准。近年来，我国高标仓市场规模持续扩张，但区域分化、供需调整等特征日益凸显，行业正迎来深度转型期。
苏粤浙领跑全国高标仓市场
我国的现代化仓储起步较晚，但发展相当迅速。据戴德梁行数据，截至2025年，我国高标仓总存量已经达到了1.32亿平方米。
不过，从区域分布来看，全国高标仓市场呈现明显的不均衡特征，华东地区以38%的占比成为全国高标仓存量最高的区域，其次为华北区、华南区、西南区和华中区。其中，江苏、广东和浙江三省的存量位居全国前三。这种分布格局与各地区经济发展水平、产业基础和消费能力高度相关，高标仓的存量数据已成为反映区域经济活力的一个“温度计”。
租金方面，2025年全国高标仓平均租金为29.4元／平方米／月，区域差异同样显著。华南地区凭借土地资源的稀缺性，以37.7元／平方米／月的平均租金领跑全国，深圳等核心城市“寸土寸金”的现状使得当地高标仓供应量持续偏少，单位产值相对较高，支撑了租金高位运行。华东、华中、华北、西南等区域租金依次递减，华东地区平均租金为35.1元／平方米／月，西南地区则为21.8元／平方米／月。
空置率层面，全国高标仓平均空置率为17.2%，较疫情前水平有明显上升，市场去化压力逐步显现。不过区域表现分化明显，华南区和西南区空置率相对较低，分别为10.6%和10.9%，成为市场去化表现较好的区域。相比之下，华北区和华东区空置率较高，均超过20%，反映出部分区域市场供需关系仍在调整之中。
产业结构升级，华东区域机会较大
业内人士表示，高标仓是物流仓储行业发展必备的基础设施，但考虑到近年来中国用于建设高标仓的工矿仓储用地供应量逐年减少，尤其是北上广深等一线城市供应量下降明显，拿地难题成为制约高标仓快速扩张的最关键因素之一。
作为全国最大的高标仓市场，华东地区2025年底高标仓总供应量达到5012万平方米，占全国总存量的38%，核心地位无可撼动。从发展历程来看，华东高标仓市场在2021-2023年经历高速发展后，2024-2025年存量增长趋缓，新增供应明显减少。戴德梁行华东区产业地产部助理董事黄宝钢分析，这一变化与高标仓的开发周期密切相关，高标仓从土地批租、建设到招商的完整周期约为两年，当前的市场供应情况实则反映了两年前的土地供应与开发商拿地决策。
华东地区“盘子”最大，但租金仍能维持在较高水平，核心支撑在于产业结构升级。统计显示，上海市高标仓主要服务于高端制造、进出口货物、人工智能机器人、芯片等高新技术产业；江苏省聚焦光伏新能源、高端制造和生物医药领域；浙江省则以零售快消、绿色石化与新材料、现代纺织与服装为主要租户类型；安徽省的核心需求来自新能源汽车和家电产业。
“我们发现2025年的产业结构相比往年有非常大的变化。”黄宝钢表示，相较于传统低附加值产品，这些高附加值产业的货物能够承受更高的租金成本，不仅提升了租户对高标仓的使用要求，也为市场租金的稳定提供了支撑，顺应了国家产业结构调整的整体导向。“展望未来，我们认为华东地区高标仓的发展应该是非常有前途、有机会的。”
“大玩家”扩容，电商自建物流崛起
需要指出的是，投建高标仓有着极高的壁垒和门槛，要求企业拥有强大的资源能力和现金流，能够参与到其中的只有真正的“大玩家”。但近年来高标仓市场中有一个显著的变化，即电商租赁需求在公开市场持续下降，多个主流电商企业将租约从市场开发商转移至自建物流体系。
以京东为例，近年来京东积极布局自建物流仓库体系，通过买地建设的方式打造符合自身物流发展需求的高科技、高服务水平仓库，“亚洲一号”便是其标杆项目。据悉，经过数年建设，这些自建仓库自2024年起集中入市，形成了完善的自有仓储网络，京东由此逐步终止了部分对外租约，将货物迁移至自建仓库，这也成为公开市场电商租约减少的重要原因。
电商自建物流的崛起对高标仓市场格局产生了深远影响。相关从业人士认为，从短期来看，电商企业退出公开租赁市场导致部分开发商面临租户流失压力，尤其是那些此前高度依赖电商客户的项目，需要重新调整租户结构以应对需求变化。
但从长期来看，这种转变并非行业需求的萎缩，而是需求从“市场化租赁”向“自有化持有”的转移，电商企业通过自建物流体系，能够更好地匹配自身的配送网络与服务标准，提升供应链效率，降低长期运营成本。对于高标仓市场而言，这一变化也推动开发商进一步优化客户结构，减少对单一行业客户的依赖，转而拓展制造业、第三方物流等多元化需求。
总体来看，我国高标仓市场正处于规模扩张与结构优化并存的转型期，投资机会仍存。“2026年，长三角地区得益于较强的经济基本面和相对稳健的需求支撑，随着新增供应逐年减少，预计将迎来改善；成渝地区供需关系趋向弱平衡，市场或逐步摆脱此前高供应带来的负面影响，租金、空置率有望企稳。”兴业研究基础行业部高级研究员王正成表示，建议关注成渝、长三角地区业务机会，优先布局服务于直播电商、平价电商及快递企业的高标库项目。
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